Également appelée « pierre papier », la SCPI est définie comme étant un fonds d’investissement immobilier dédié à l’acquisition et à la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, en vue de générer un rendement. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les principaux avantages ? Tour d’horizon sur les caractéristiques de ce placement immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Comme il a été évoqué en introduction, la SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. Elle a pour principale vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif via un placement collectif. Pour la plupart des épargnants, placer de l’argent dans une SCPI est la manière la plus intelligente d’investir, tout en générant le maximum de rendement.
Les SCPI ont généralement une grosse société de gestion. Celle-ci collecte des fonds auprès des investisseurs particuliers, achète des immeubles et en assure la gestion. En plus de l’acquisition et de la gestion du patrimoine, la société de gestion des SCPI est également en charge de la rénovation, de l’entretien et de la valorisation de chaque bien. Sa principale attribution reste d’ailleurs la location du patrimoine immobilier.
Comment fonctionne une SCPI ?
En règle générale, lorsqu’un particulier investit dans une SCPI, cela signifie qu’il participe à l’achat d’un bien immobilier destiné à la location. En contrepartie de l’argent versé, il reçoit des parts sociales venant de la SCPI. À la différence des actions, ces parts ne sont pas cotées en bourse et sont généralement reversées tous les trimestres.
En d’autres termes, une fois que l’investisseur place son argent dans l’acquisition d’un bien immobilier, il devient un des nombreux associés de la SCPI et perçoit à cet effet des revenus fonciers provenant des loyers, des impôts et des frais de gestion de chaque immeuble.
Ce type de placement immobilier est particulièrement rentable pour certains épargnants dans la mesure où le montant minimum d’investissement en SCPI est relativement bas. Ils peuvent investir dans l’habitation, les bâtiments historiques, les murs de magasins, les bureaux et commerces et autres immobiliers tertiaires. Les modalités à voir sur https://www.portail-scpi.fr/.
Dans le cadre de leur mission, les SCPI peuvent s’occuper des travaux d’aménagement, de la rénovation à l’achat des biens d’équipement. Pour les investisseurs, c’est une opportunité d’épargne intéressante puisque c’est un investissement à long terme (au minimum 8 ans).
Qui sont les principaux actionnaires et locataires ?
Dans une SCPI, il peut y avoir plus d’une trentaine de sociétés gestionnaires, issues de secteurs d’activité différents. De même, les locataires peuvent varier d’un immeuble à un autre et comprennent en général de grosses pointures de la télécommunication, de l’agroalimentaire, de la distribution, de l’hôtellerie et parfois même de l’énergie.
Bon nombre de sociétés civiles de placement immobilier sont installées dans les villes françaises, mais on a constaté que certaines d’entre elles ont aussi commencé à investir dans les autres frontières.
Domaine d’intervention des SCPI
Selon le Code Monétaire et Financier, les SCPI sont en charge de l’achat et de la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En vue d’assurer cette gestion, elles sont amenées à réaliser divers travaux de construction, dont les travaux d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction.
Travaux d’amélioration : ceux-ci permettent en gros de valoriser le patrimoine immobilier et de garantir un bien de haute qualité aux locataires.
Travaux d’agrandissement : comme leur nom l’indique, les travaux d’agrandissement sont destinés à augmenter la surface habitable de chaque bâtiment. Il faut noter que ces travaux sont réalisés dès l’acquisition du bien et ne coûtent pas plus de 10 % de la valeur du patrimoine immobilier.
Travaux de reconstruction : ceux-ci sont nécessaires dans la mesure où les locaux vont être utilisés pour d’autres usages. Tout comme les travaux d’agrandissement, les dépenses totales des travaux ne doivent pas excéder les 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier.
Il faut également noter que les SCPI peuvent procéder à la cession d’un bien immobilier, même si celui-ci n’a pas été acheté dans le but d’être revendu.
Qu’en est-il du capital ?
Il existe deux formes juridiques de SCPI : SCPI à capital variable et celle à capital fixe. La différence entre les deux formes c’est que dans la première, la valeur des parts est fixée par les gestionnaires suivant la valeur de chaque bien immobilier. La taille de la SCPI est liée aux demandes de souscription ou de vente. Pratique et flexible, ce type de capital permet aux investisseurs de vendre et de souscrire à tout moment jusqu’à ce que le montant maximum fixé soit atteint.
Dans une SCPI à capital fixe, le montant plafond du capital doit être inscrit dans le statut et peut évoluer dans le temps. Le capital reste fixe, mais une fois que le montant est atteint, la SCPI procède à des augmentations régulières. Cela doit bien entendu faire l’objet d’une décision unilatérale de la société, et selon des conditions strictes.
Quels sont les différents types de SCPI et les avantages qu’ils proposent ?
La SCPI de rendement : Pour percevoir des revenus élevés et réguliers, la meilleure alternative est sans doute la SCPI de rendement. Celle-ci constitue en effet un bon compromis pour ceux qui souhaitent déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. La SCPI de rendement permet d’ailleurs d’accéder à des actifs de qualité et rentables en investissant dans l’immobilier commercial et tertiaire. Ces biens sont généralement rares et coûteux, ce qui les rend difficiles à acquérir.
La SCPI fiscale : Il s’agit d’un placement immobilier qui permet d’investir dans les immobiliers d’habitation neufs ou anciens (à rénover). Elle donne accès à de nombreux avantages fiscaux, dont le plus important est la réduction d’impôt (entre 12 et 21 % de la somme investie). La SCPI fiscale permet également à tout investisseur d’acquérir un bien immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion. L’intégralité de la gestion est en effet assurée par un spécialiste agréé par l’AMF.
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