Investir dans l'immobilier quand on est entrepreneur. Est-ce une bonne idée ?

Un entrepreneur doit-il se contenter de mettre tout son patrimoine dans le même panier ? Bien sûr que non. 

Car on ne peut exclure la probabilité qu'une entreprise prospère aujourd’hui pourrait ne plus l’être dans le futur suite à un retournement du marché ou l’arrivée d’un nouveau concurrent agressif.

En tant qu'entrepreneur, vous avez déjà une entreprise et investir dans l'immobilier peut être utilisé pour soutenir votre entreprise, et non pas la remplacer - sauf si c'est votre intention. C’est un excellent moyen de sécuriser vos actifs.

Investir dans l'immobilier est la meilleure façon de créer de la richesse et sécuriser votre patrimoine en dépit des ralentissements de l'économie. Pas besoin d'être un génie ou un millionnaire pour réussir dans ce domaine.

L'immobilier peut faire peur aux premiers abords mais avec une compréhension des diverses stratégies de l'entrepreneuriat immobilier ainsi que la correcte mise en œuvre, l'évaluation et l'ajustement de vos actions, vous pouvez générer un cash flow conséquent avec l'immobilier locatif.


⬜ Pour investir dans l’immobilier, tout entrepreneur, artisan ou dirigeant d'entreprise à le choix entre :

• Inscrire son patrimoine immobilier au bilan de l'activité de son entreprise, ce qui lui permet d'amortir le coût immobilier ainsi que les charges. Mais en contrepartie, il paiera des cotisations sociales élevées et, en cas de faillite, les biens pourront être saisis.

• La deuxième solution consiste à créer une SCI (Société civile immobilière) afin de séparer l'entreprise et le patrimoine immobilier de l’entrepreneur.
Cette séparation est très avantageuse car elle permet à l'entrepreneur de payer moins de cotisations sociales et en cas de faillite, cela évite la saisie du bien. 
En outre, cette séparation des patrimoines est un véritable atout pour l'entrepreneur au moment où celui-ci prend sa retraite car cela lui permet de disposer d'un excellent complément de revenu.

➤ Les moyens de gagner de l’argent avec l’immobilier locatif

Investir, c’est avoir des actifs qui travaillent pour vous 24h/24 et pour cela, l’investissement locatif est intéressant.

Le processus d’investissement locatif est simple : trouvez un bien, assurez son financement, gérez le bien et recommencez.

Il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier locatif, il y a entre autres :

• La location nue 

• La location meublée à l’année 

• La location saisonnière 

• La colocation

• La location de biens commerciaux

Chaque type de bien a ses avantages et ses inconvénients. Le plus important est de vous former et de bien réfléchir à chaque projet pour ne pas réaliser une mauvaise affaire. 

Pour les stratégies à gros cashflow optez pour la colocation ou la location saisonnière qui rapportent plus mais nécessitent plus de gestion de votre part : gestion des accueils et des départs, ménage, diverses réparations, etc.

De façon générale, chaque stratégie consiste à déterminer vos objectifs, à faire des recherches sur votre marché, à trouver le ou les actifs appropriés, à financer l'achat du ou des actifs et à recevoir des revenus de l'actif.

➤ Par où commencer : Trouver la bonne affaire dans l'immobilier

Avant d'acheter un bien immobilier, déterminez votre cible ! N’hésitez pas à prendre le temps de bien la définir afin de vous assurer que chaque investissement est fait avec logique. 

Par exemple, si vous ciblez les étudiants, préférez les petites surfaces. Mais vous pouvez opter pour de plus grandes surfaces pour la colocation. Vous noterez également le fait qu’un étudiant reste peu longtemps et cela nécessite régulièrement la recherche de remplaçant et si cela est mal géré vous pouvez perdre 1 à 2 mois de loyer.

Si vous ciblez des familles, l’emplacement est primordial et doit comporter des commodités (transports, commerces, écoles, etc.)

Lors de votre recherche, ne vous jetez pas sur la première propriété que vous visitez. Trop d'investisseurs achètent des propriétés parce qu'elles « semblent sympas ». Ne prenez pas de décisions basées sur votre émotionnelle. Ne tombez pas amoureux d’un bien ! Rappelez-vous que vous souhaitez d’abord rationaliser votre achat et obtenir un minimum de rentabilité. Donc calculez auparavant votre rentabilité brute et net, et tant pis si votre bien «semble sympa». Si ce n’est pas rentable, passez à un autre bien.

Attention au syndrome du « il y aura surement un meilleur bien plus tard ». Beaucoup d'investisseurs souffrent de ce syndrome qui les paralyse et les empêche d’acheter quoi que ce soi. Ne laissez pas passer les opportunités sous prétexte que vous attendez le bien parfait qui ne viendra peut être jamais et intéressez-vous plutôt aux biens qui répondent à la plupart de vos critères.

Trouver un vendeur motivé !

Vous devez acheter à quelqu’un qui veut vraiment vendre car en immobilier, vous faites une bonne affaire à l’achat, pas à la revente ! Si le vendeur est motivé à vous vendre son bien immobilier, alors vous êtes susceptible d’en obtenir un excellent prix.

Comment savoir si un vendeur est motivé? 

Demandez-lui depuis combien de temps le bien lui appartient. Si cela fait plus de 10 ans, alors le vendeur a du rembourser toute ou partie de son crédit bancaire. Un vendeur qui a remboursé son crédit sera bien plus enclin à réduire le prix d’achat de son bien si vous le lui demandez contrairement à un vendeur qui rembourse encore son crédit immobilier.

Demandez-lui également depuis combien de temps le bien est à vendre et combien de visites il a y eu pour son bien. Vous déterminerez ainsi si son bien intéresse beaucoup de monde ou pas.
On a l’avantage des négociations lorsqu’on est intéressé par un bien que personne ne veut.

Ou trouver un bien immobilier intéressant ?

• Sur internet : vous pouvez éplucher les offres sur Leboncoin ou PAP

• En demandant aux concierges d’immeubles

• Les agents immobiliers

• Votre entourage

Vérifier l’attractivité de la ville ou du quartier

Les éléments qui attirent les gens sont l’emploi, les écoles et la réputation. La présence de commerce et de transport à proximité détermine également l’attractivité d’un bien pour un locataire. Un autre critère entre en jeu pour la location saisonnière : les espaces touristiques. Les villes universitaires sont fortement demandées par les étudiants.

Sans surprise dans le top des villes les plus intéressantes pur investir, vous trouverez les grandes villes dynamiques comme Toulouse, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Lille, Paris. 

Par ailleurs, des villes de tailles moyennes sortent également du lot en terme d'investissement immobilier comme Montpellier ou Tours dont la rentabilité dépasse facilement les 10% sur certains secteurs. En outre, pour vous donner une idée des loyers que vous pouvez toucher, vous pouvez regarder ces offres d'appartements en location à Tours. 

Quelque soit la ville où vous comptez investir, vous ne devez retenir qu'une seule règle : s’il y a trop de biens disponibles dans une ville ou un secteur alors n’investissez pas !

Achetez un bien immobilier près de chez vous ?

Bien sûr il est plus intéressant d’investir dans un lieu qu’on connait bien comme la ville où on habite, la ville où on a fait ses études, la ville où on vécu 5 ans, etc. Car cela vous permet de savoir réellement où vous achetez et de connaitre le marché immobilier local mais surtout cela permet de pouvoir agir très rapidement en cas de problème.

Mais ne vous limitez pas à la proximité géographique. Vous pouvez sous-entièrement à distance la gestion de vos biens par le biais d’agents et dans la plupart du temps cela se passe très bien.

➤ Facteurs d’influence et risques de l'immobilier locatif

Les entrepreneurs doivent prendre conscience que certains éléments peuvent affecter négativement le marché de l'immobilier. Cela comprend, sans s'y limiter:

• Les taux d’intérêts

• La demande

• Le taux d’occupation d’un secteur

• L’attractivité d’une zone

D'autres limites proviennent directement des biens que vous achetez. Généralement, vous achetez un appartement dans une copropriété (à moins d’acheter entièrement un petit immeuble) et cela engendre des charges à payer pour entretenir les parties communes du bâtiment. Faites attention car un appartement dans une copropriété vieillissante avec plusieurs ascenseurs et gardiennage peut à terme vous coûter très cher. Soyez donc extrêmement vigilant sur les charges de copropriétés et vérifiez si de gros travaux sont prévus pour le bâtiment.

Pour les locations, si vous louez à des étudiants et que vous gérez mal votre bien, vous pouvez perdre jusqu’à 2 mois de loyer par an puisque les étudiants ne restent pas car ils partent à la fin de leur stage ou de leur année scolaire. Et il vous faudra ainsi à chaque fois 1 à 2 semaines pour trouver un remplaçant. 

➤ Et si vous manquez de temps pour investir dans l'immobilier

Comment faire pour investir dans l’immobilier quand on manque de temps ?

Vous engagez un chasseur de bien pour vous trouver les meilleures affaires. Cela coûte plus cher que de le faire soi-même mais vous y gagnerez en rapidité et en argent. 

Ensuite, pour la gestion de votre bien (qui est un point essentiel car une mauvaise gestion de votre bien peut complètement anéantir votre cashflow), vous pouvez confier le bien à un gestionnaire.

➤ Le mot de la fin

Les entrepreneurs qui réussissent dans l’immobilier sont clairs sur leurs objectifs, ils comprennent leur marché et savent s’entourer des bonnes personnes. 

Ils savent que dans l’immobilier, il faut être tenace car : 

• Les bonnes affaires sont rares

• Les difficultés sont nombreuses (banque, fiscalité)

Crédit image : http://www.freedigitalphotos.net/images/house-symbols-means-property-for-sale-photo-p206781 / http://www.freedigitalphotos.net/images/hand-home-paper-home-finance-concept-photo-p365090